Vamos analisar a conveniência de se adquirir um imóvel através de consórcio, considerando as hipóteses de contemplação por sorteio e por lance livre.
Para esta análise vamos considerar os seguintes dados:
· Valor da carta de crédito: R$ 100.000,00
· Prazo: 144 meses
· Número de participantes: 432
· Taxa de administração + fundo de reserva + seguro = 26%
· Taxa de administração antecipada: 1%
· Valor das 4 primeiras prestações: R$ 1.125,00
· Valor das 140 prestações seguintes: R$ 875,00
Contemplação por sorteio
Os participantes contemplados nas primeiras assembléias, do ponto de vista econômico-financeiro, seguramente farão um negócio que podemos classificar de excelente para regular; e, dependendo do prazo em que a contemplação ocorra, o negócio poderá ser classificado de mal para péssimo.
Antes de tomar a decisão se entra ou não em um consórcio, é importante que o interessado tenha conhecimento das possibilidades de ser sorteado nas primeiras assembléias. A alternativa de se aplicar os recursos numa poupança, sacar o saldo, e complementar o valor desejado com um financiamento habitacional, pode representar um risco menor.
Para essa análise vamos considerar as decisões de dois amigos: o primeiro adere ao consórcio, não dará lances, ficando apenas na dependência de sorteios para obter a carta de R$ 100.000,00; o segundo decide aplicar mensalmente numa caderneta de poupança o correspondente ao valor das prestações que pagaria no consórcio. E combinaram o seguinte: no dia em que primeiro for sorteado no consórcio, o segundo saca da poupança e complementa o valor de R$ 100.000,00 com um financiamento imobiliário. Não estamos considerando eventual correção das parcelas e nem da carta de crédito por entender que essa variável não afeta a conclusão.
Quem fará o melhor negócio ?
A análise que fizemos desse plano nos mostra que, até aproximadamente a 40ª assembléia, o amigo que aderiu ao consórcio fará melhor negócio que aquele preferiu aplicar as mensalidades. A partir daí, a situação se inverte. Vejamos como ficaram os números exatamente na 40ª assembléia:
Opção pelo consórcio: já pagou 40 prestações (4 de R$ 1.125,00 e 36 de R$ 875,00) e restam mais 104 de R$ 875,00 cada uma.
Opção pela poupança:
· Aplicação de 4 de R$ 1.125,00 e mais 36 de R$ 875,00
· Taxa mensal de rendimento: 0,5%
· Saldo da aplicação no 40º mês: R$ 40.043,90
· Valor financiado: R$ 59.956,10
· Número de prestações do financiamento: 104
· Taxa de juros do financiamento: 0,85% ao mês (equivalente a 10,69% ao ano)
· Valor das prestações mensais: R$ 870,67
Como o valor das prestações do financiamento é praticamente igual as do consórcio, deduz-se que a partir desse momento o amigo que optou pela aplicação terá vantagens cada vez maiores em relação ao que escolheu o consórcio. Considerando que em um grupo composto por 432 participantes, com três contemplações por mês (uma por sorteio e duas por lance), a probabilidade de uma pessoa sair sorteada até a 40ª assembléia é de cerca de 10%, pode-se afirmar que aproximadamente 90% dos participantes desse grupo, que optaram pelo sorteio, deverá fazer um negócio classificado de mal para péssimo, comparativamente com aqueles que escolheram aplicar os valores das prestações.
Contemplação por lance livre
A maioria dos consórcios oferece duas alternativas para o valor do lance: pode ser utilizado para reduzir o número de prestações (com o pagamento das últimas) ou reduzir o valor das prestações, mantendo o mesmo número de prestações vincendas.
O objetivo desta análise é determinar qual é o valor máximo do lance livre a ser dado na primeira assembléia, acima do qual seria mais aconselhável utilizá-lo como parte dos recursos para a compra de um imóvel e financiar o complemento.
Vamos considerar lances de 50% e de 65% do valor da carta de crédito, que, como já deduzimos, são valores limites para as duas alternativas de pagamento das prestações vincendas.
1 – Lance de 50%: R$ 50.000,00
a) Utilizado para quitar as últimas parcelas
· Nº de prestações a serem pagas: 50.000,00 / 875,00 = 57
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 – 57 = 86
· Valor financiado: R$ 50.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 821,92
Como a prestação do consórcio é praticamente igual a do financiamento, conclui-se que: para a hipótese de liquidação das últimas parcelas o lance máximo para ser dado na primeira assembléia é de 50% do valor da carta de crédito.
b) Utilizado para reduzir o valor das parcelas
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 = 143
· Valor da redução das parcelas: 50.000,00 / 143 = 349,65
· Valor das parcelas vincendas: 875,00 – 349,65 = 525,35
· Valor financiado: R$ 50.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 605,49
No caso desta hipótese a opção pelo consórcio é melhor, visto que a prestação do consórcio é inferior a do financiamento.
Esta análise comprova que, do ponto de vista econômico-financeiro, a opção pela redução no valor das parcelas é melhor do que a da redução do número de parcelas.
1 – Lance de 65%: R$ 65.000,00
a) Utilizado para quitar as últimas parcelas
· Nº de prestações a serem pagas: 65.000,00 / 875,00 = 74
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 – 74 = 69
· Valor financiado: R$ 35.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 672,54
Conclusão: no caso desta hipótese, a vantagem da opção pelo financiamento é evidente.
b) Utilizado para reduzir o valor das parcelas
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 = 143
· Valor da redução das parcelas: 65.000,00 / 143 = 454,55
· Valor das parcelas vincendas: 875,00 – 454,55 = 420,45
· Valor financiado: R$ 35.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 423,84
Como a prestação do consórcio é praticamente igual a do financiamento, conclui-se que: para a hipótese de liquidação das últimas parcelas o lance máximo para ser dado na primeira assembléia é de 65% do valor da carta de crédito.
Resumo: na primeira assembléia, para qualquer hipótese, o lance não pode ser maior que 65%.
São Paulo, 3 de julho de 2008
José Dutra Vieira Sobrinho
Para esta análise vamos considerar os seguintes dados:
· Valor da carta de crédito: R$ 100.000,00
· Prazo: 144 meses
· Número de participantes: 432
· Taxa de administração + fundo de reserva + seguro = 26%
· Taxa de administração antecipada: 1%
· Valor das 4 primeiras prestações: R$ 1.125,00
· Valor das 140 prestações seguintes: R$ 875,00
Contemplação por sorteio
Os participantes contemplados nas primeiras assembléias, do ponto de vista econômico-financeiro, seguramente farão um negócio que podemos classificar de excelente para regular; e, dependendo do prazo em que a contemplação ocorra, o negócio poderá ser classificado de mal para péssimo.
Antes de tomar a decisão se entra ou não em um consórcio, é importante que o interessado tenha conhecimento das possibilidades de ser sorteado nas primeiras assembléias. A alternativa de se aplicar os recursos numa poupança, sacar o saldo, e complementar o valor desejado com um financiamento habitacional, pode representar um risco menor.
Para essa análise vamos considerar as decisões de dois amigos: o primeiro adere ao consórcio, não dará lances, ficando apenas na dependência de sorteios para obter a carta de R$ 100.000,00; o segundo decide aplicar mensalmente numa caderneta de poupança o correspondente ao valor das prestações que pagaria no consórcio. E combinaram o seguinte: no dia em que primeiro for sorteado no consórcio, o segundo saca da poupança e complementa o valor de R$ 100.000,00 com um financiamento imobiliário. Não estamos considerando eventual correção das parcelas e nem da carta de crédito por entender que essa variável não afeta a conclusão.
Quem fará o melhor negócio ?
A análise que fizemos desse plano nos mostra que, até aproximadamente a 40ª assembléia, o amigo que aderiu ao consórcio fará melhor negócio que aquele preferiu aplicar as mensalidades. A partir daí, a situação se inverte. Vejamos como ficaram os números exatamente na 40ª assembléia:
Opção pelo consórcio: já pagou 40 prestações (4 de R$ 1.125,00 e 36 de R$ 875,00) e restam mais 104 de R$ 875,00 cada uma.
Opção pela poupança:
· Aplicação de 4 de R$ 1.125,00 e mais 36 de R$ 875,00
· Taxa mensal de rendimento: 0,5%
· Saldo da aplicação no 40º mês: R$ 40.043,90
· Valor financiado: R$ 59.956,10
· Número de prestações do financiamento: 104
· Taxa de juros do financiamento: 0,85% ao mês (equivalente a 10,69% ao ano)
· Valor das prestações mensais: R$ 870,67
Como o valor das prestações do financiamento é praticamente igual as do consórcio, deduz-se que a partir desse momento o amigo que optou pela aplicação terá vantagens cada vez maiores em relação ao que escolheu o consórcio. Considerando que em um grupo composto por 432 participantes, com três contemplações por mês (uma por sorteio e duas por lance), a probabilidade de uma pessoa sair sorteada até a 40ª assembléia é de cerca de 10%, pode-se afirmar que aproximadamente 90% dos participantes desse grupo, que optaram pelo sorteio, deverá fazer um negócio classificado de mal para péssimo, comparativamente com aqueles que escolheram aplicar os valores das prestações.
Contemplação por lance livre
A maioria dos consórcios oferece duas alternativas para o valor do lance: pode ser utilizado para reduzir o número de prestações (com o pagamento das últimas) ou reduzir o valor das prestações, mantendo o mesmo número de prestações vincendas.
O objetivo desta análise é determinar qual é o valor máximo do lance livre a ser dado na primeira assembléia, acima do qual seria mais aconselhável utilizá-lo como parte dos recursos para a compra de um imóvel e financiar o complemento.
Vamos considerar lances de 50% e de 65% do valor da carta de crédito, que, como já deduzimos, são valores limites para as duas alternativas de pagamento das prestações vincendas.
1 – Lance de 50%: R$ 50.000,00
a) Utilizado para quitar as últimas parcelas
· Nº de prestações a serem pagas: 50.000,00 / 875,00 = 57
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 – 57 = 86
· Valor financiado: R$ 50.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 821,92
Como a prestação do consórcio é praticamente igual a do financiamento, conclui-se que: para a hipótese de liquidação das últimas parcelas o lance máximo para ser dado na primeira assembléia é de 50% do valor da carta de crédito.
b) Utilizado para reduzir o valor das parcelas
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 = 143
· Valor da redução das parcelas: 50.000,00 / 143 = 349,65
· Valor das parcelas vincendas: 875,00 – 349,65 = 525,35
· Valor financiado: R$ 50.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 605,49
No caso desta hipótese a opção pelo consórcio é melhor, visto que a prestação do consórcio é inferior a do financiamento.
Esta análise comprova que, do ponto de vista econômico-financeiro, a opção pela redução no valor das parcelas é melhor do que a da redução do número de parcelas.
1 – Lance de 65%: R$ 65.000,00
a) Utilizado para quitar as últimas parcelas
· Nº de prestações a serem pagas: 65.000,00 / 875,00 = 74
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 – 74 = 69
· Valor financiado: R$ 35.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 672,54
Conclusão: no caso desta hipótese, a vantagem da opção pelo financiamento é evidente.
b) Utilizado para reduzir o valor das parcelas
· Prestação paga no dia da 1ª assembléia: 1
· Prestações vincendas: 144 – 1 = 143
· Valor da redução das parcelas: 65.000,00 / 143 = 454,55
· Valor das parcelas vincendas: 875,00 – 454,55 = 420,45
· Valor financiado: R$ 35.000,00
· Taxa mensal de juros: 0,85%
· Valor das prestações: R$ 423,84
Como a prestação do consórcio é praticamente igual a do financiamento, conclui-se que: para a hipótese de liquidação das últimas parcelas o lance máximo para ser dado na primeira assembléia é de 65% do valor da carta de crédito.
Resumo: na primeira assembléia, para qualquer hipótese, o lance não pode ser maior que 65%.
São Paulo, 3 de julho de 2008
José Dutra Vieira Sobrinho
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